財産分与で問題になりやすい不動産の分け方

離婚の際、財産分与で特に問題になりやすいのが不動産です。自宅不動産があると、どちらが住むのか売却するのか、住宅ローンをどうするのかなどでもめてしまい、合意しにくくなる例も多数あります。

今回は、財産分与で特に問題になりやすい不動産の分け方について、弁護士が解説していきます。

このページの目次

1．不動産の基本的な分け方

不動産がある場合には、以下の3種類の分け方があります。

離婚後、夫婦のどちらかが単独で家を取得する方法です。この場合、家を取得する側が相手に対し、代償金としてその半額を現金で渡して清算します。

離婚時に家を売却し、売却代金から経費を差し引いた金額を2分の1ずつに分けて清算する方法です。

離婚後、夫婦が共有名義にして不動産を所有し続ける方法です。ただ共有にすると離婚後も相手との関係が継続してしまいますし、売却や賃貸などの活用も自由にできず、将来のトラブルの種になります。共有はあまりお勧めではありません。

まずは夫婦のどちらかに居住の希望があるか明らかにして、なければ売却、あれば一方が取得して代償金を払う方法をとるのが良いでしょう。

離婚時には家の住宅ローンが残っているケースも多数です。この場合、上記のように簡単には財産分与できません。

住宅ローンが残っている場合、まずはオーバーローンかアンダーローンかを明らかにしましょう。オーバーローンとはローン残高が家の予想売却価額を上回っている場合、アンダーローンとはローン残高が家の予想売却価額を下回っている場合です。

財産分与における家の価値は「家の予想売却価額－残ローン額」で判定するので、オーバーローン物件の場合、マイナスになります。この場合、家は財産分与対象から外れます。

一方アンダーローンの場合には、「家の予想売却価額－残ローン額」が家の価値となるので、その金額を2分の1ずつに分けます。たとえば家の予想売却価額が3,000万円、残ローン額が2,000万円であれば、家の価値は1,000万円となるので夫婦が500万円分ずつ取得します。

住宅ローンがある場合、ローン名義を変更しない限り家の所有名義も変えられないのが通常なので、基本的には離婚後もそれまで通り住宅ローン名義人が所有者となり、住宅ローンを返済していくことになります。

ローン名義人（家の名義人）ではない配偶者が家を取得したい場合には、金融機関と交渉をして住宅ローン名義を変更してもらうか、住宅ローンの借り換えを行う必要があります。

オーバーローン物件の場合、任意売却をして家を売却し、売却代金で残ローンを支払う方法も選択できます。任意売却してもローンは残りますが、残ローン額がかなり減ります。また家を処分できるので、夫婦のどちらも居住希望がない場合には有効な方法と言えるでしょう。

不動産の財産分与方法は複雑で、ケースに応じた対処方法を要求されます。お悩みの際には弁護士までご相談下さい。